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房地產行業專題報道:雄安新區 開啟京津冀2.0新時代

      4 月1 日,京津冀一體化再迎重大推進,中共中央、國務院印發通知,決定設立河北雄安新區。正確認識雄安新區,應首先正確認識京津冀一體化。京津冀一體化的背景和目的是什么。

  新區和北京、京津冀的關系是什么。為什么選擇白洋淀作為新區位置。新區出臺后,京津冀的交通會有何改善新區建設對北京房價有何影響。本文集中解讀市場關心的幾個重要問題。

  摘要:
  1 深度認識京津冀
  (1)北京大城市病、區域資源環境問題突出、區域發展兩極化嚴重,是京津冀區域面臨的突出問題。(2)京津冀一體化,對于本區域而言,能夠有力破解北京城市、促進區域協調發展,打造具有世界競爭力的城市群,對于全國而言,具有打造新經濟增長引擎、協同一帶一路等國家戰略、探索全國區域協同發展體制的重大意義。(3)2014 年2 月,京津冀一體化上升至國家戰略高度,由此,京津冀一體化進入快速推進階段。

  2 雄安和北京、京津冀是什么關系
  (1)雄安新區之于北京:是探索集中疏解非首都功能,形成規模效應,優化產業布局的具體舉措。從戰略布局看,規劃建設通州北京城市副中心和河北雄安新區,形成北京破解“大城市病”問題的“兩翼”。(2)雄安新區之于京津冀:2022 年冬奧會帶動張北地區建設,雄安新區帶動冀中南發展,也將形成河北發展的“兩翼”。雄安新區的設立有利于調整優化京津冀城市布局和空間結構,拓展區域發展新空間,探索人口經濟密集地區優化開發新模式,打造全國創新驅動發展新引擎,加快構建京津冀世界級城市群。

  3 為什么要選白洋淀這個區位
  (1)距北京距離適中,既可以較好的承擔疏解非首都的功能,又可以帶動周邊區域的經濟發展。(2)區域區位優勢明顯、交通便捷通暢,現有多條高速公路、鐵路,可比較快地基本形成與北京、天津、石家莊半小時的通勤圈。(3)環境優美,開發程度較低,發展空間充裕。

  4 未來交通有什么改善
  (1)高鐵方面,目前規劃建設的有固保城鐵,到2030 年基本形成以“四縱四橫一環”為骨架的城際鐵路網絡。(2)公路方面,推動冀南地區公路建設,完善高速公路網絡,推進京津冀區域內交通基礎設施互聯互通和運輸服務一體化進程。(3)目標:到2020 年,京津保將形成0.5~1 小時交通圈,有效支撐和引導區域空間布局調整和產業轉型升級。

  5 雄安新區建設對北京房價影響
  (1)短期看,雄安新區能夠引導和疏解流向北京房地產市場的資金,同時改善市場預期,緩解房價上漲壓力。(2)中長期看,房價取決于城市價值和供需關系,北京房價仍然具有上漲的內生動力。城市價值方面,雄安新區建設并不會降低北京城市價值,北京反而因人口控制、功能疏解、人均公共資源增加更宜居。供需方面,北京人口總數不會減少、產業結構改善、高收入人口占比進一步提升,住宅需求不減;同時北京城區建設用地指標緊張,住宅用地供應壓力大。

  6 投資建議:關注具有業績支撐和實質利好的京津冀地產六杰地產行業政策收緊期,整體景氣度下行,板塊整體難有超額收益。需要篩選主題和業績。

  2 月初通武廊協議簽訂,我們左側精確首推京津冀板塊(包括通州板塊);兩會期間我們持續推薦;317 北京限貸,開啟第三輪調控,我們在市場一片悲觀中,繼續堅定推薦,提出調控不改京津冀主題催化,對于具有實質性利好、進度不斷超預期、規格最大的京津冀主題,催化不斷,任何回調則是買入機會。

  當前時點,雄安主題帶動市場情緒,整個京津冀區域的地產、基建、交運、公用事業等主題股全線上漲。我們認為,對于地產而言,需要去偽存真,識別真實受益雄安新區和京津冀一體化推進,具有業績支撐的主題股。推薦關注京津冀地產六杰:
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