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2017山東省兩會專題報道:增加土地供應,濟青房價得穩

      2017年山東省政府工作報告中提到,要堅持分類調控、因城施策,重點推進非住宅和去化周期較長的城鎮商品房去庫存。支持合理自住購房,嚴格限制銀行和社會資金流向投資投機性購房。目前,我省商品住宅平均去化周期為10個月,處在合理區間內。未來,濟青將繼續優化供給結構,中小城市繼續化解庫存,同時盤活非住宅項目。2017年,我省房價還將維持平穩狀態,調控政策也會相對穩定。


   調控穩定市場 去化周期降為十個月

2016年,我省房地產市場波動較大,部分城市房價漲幅較高,給市場帶來許多不穩定因素。對此,山東省政協委員、山東省住建廳廳長王玉志表示,房地產關系到民生、關系到經濟、關系到金融,不應該成為投資投機的工具。

房地產市場的不健康,將嚴重影響經濟發展。“我們不可能輕易讓泡沫漲到社會不能承受。”省政協常委、省政協經濟委員會副主任、山東社會科學院經濟研究所所長張衛國說。

因此,去年9月起,濟南實施了三輪調控政策穩定房價,其他城市也采取相應政策。經過調控,山東省的房地產市場已經趨于平穩。“各地市的情況都不一樣,但是山東總體市場比較平穩。”王玉志說,最新統計數據顯示,我省商品房平均去化周期為14個月(包含住宅和商辦),其中商品住宅的平均去化周期為10個月(商品住宅的合理去化周期在9個月到16個月之間)。

針對去年的房地產市場情況,張衛國分析道:“前幾年寬松的環境,加之現在投資方式較少,社會資金大量涌入樓市,導致房地產價格虛高、虛漲。”

“因此限購出手非常及時,會讓各個市場主體清醒一把。”張衛國說,“目前,剛性需求是有,但是預期和實際購買力是有差距的,真正想住房的人還沒有多少購買力。”

上半年供應量 濟青較緊張

王玉志說,山東對市場的調控采取“分類調控、因城施策”的原則,具體來看,濟南和青島是市場潛力大的熱點城市,采取相同的政策,要做好防風險,穩住房價。

根據國家統計局發布的數據,2016年12月,連漲16個月后,濟南新房價格出現環比下降,降幅達0.3%。青島環比下降0.2%。這兩地的樓市已經趨于穩定。

不過,對于濟青等城市來說,2017年上半年存量較為緊張。“二線城市住宅商品的供應還是比較緊缺的。”張衛國說。

在濟南東部,許多樓盤房子去年已經基本賣光,今年都處在清盤或者尾盤階段。有的開發商今年上半年房源較為緊張,開盤推到下半年或者2018年。對此,張衛國認為,雖然市場房源緊張,但是現在是供給結構性短缺,不是總量短缺。“很多老百姓想買房子,但是房價太高,剛性需求依然大量存在,亟需解決。”張衛國說。

因此,張衛國建議盤活已有樓盤,優化存量,提高增量,提供有效的土地供應指標。王玉志表示,為防止因土地供應不足引發商品住宅供需不平衡,進而出現房價反彈,今年將加大這兩個城市的土地供給力度。

另外,還要加大保障房建設力度。“從供給角度上來講,保障房蓋得差不多了,中低收入者想住房都住得上。”張衛國說。

省人大代表、山東大學科學與工程學院院長趙國群對此深有同感,他說,目前山東大學有針對青年教師的周轉公寓,能讓青年教師有一個過渡期。

商辦項目要盤活 中小城市還得去庫存

2017年省政府工作報告中提到,要重點推進非住宅和去化周期較長的城鎮商品房去庫存。目前來看,我省非住宅商品房的去庫存壓力確實較大。“我省商品房的去化周期較長,是由商鋪、寫字樓等非住宅的商辦項目拉長的。”王玉志說,“我們做過調研,很多城市商辦項目存量較大。”

張衛國認為,由于前兩年規劃不科學,商辦項目建設太多,導致過剩。“像寫字樓、商業大樓等,很多不符合規劃要求,密集得很,不符合中心軸理論,占地還很大,寶貴地段被占用了。”他說。另外,電商的發展也是影響因素之一。“線上的紅火影響到了線下實體店,需求量也就沒那么大了。”王玉志說。

種種原因造成了非住宅項目去化困難的局面。如果這些非住宅項目的庫存長期處于高位,開發企業就會面臨資金鏈斷裂的風險,我省正在采取相應的措施。王玉志說,從源頭上對供地規模做出限制,改變一些商辦項目的用途,減少開發量。與此同時,調整結構,側重養老、旅游用房的供應。

“下一步要正兒八經地盤活這些非住宅商辦項目。”張衛國說,“通過物業整改,規劃調整,重組、聯合、產權再造,形成集群化發展。另一方面,不能再利用的就進行轉換,改變業態,把該置換的土地置換出來。”

另外,三四線城市的商品房去庫存周期也較長。 “省內三四線城市和縣城,重點就是采取有力措施做好去庫存。像沿海城市的一些縣城,海景房外銷壓力大,去庫存任務較重。”王玉志說。

對此,張衛國也表達了同樣的看法,“山東沿海有開發商建設很多簡易樓房,很難有需求。”

王玉志說,我省為了鼓勵農民工進城買房,推出了農民“安家貸”,降低了貸款的門檻,還款方式也更為靈活,幫助進城農民工買上房子。“各地市根據自己的實際情況,推出了更為適合的措施。有的地市出臺補貼政策,集體談判要求開發商讓利等等,效果還是比較明顯的。”

用嚴格的信貸政策 限制炒房

談到2017年我省房地產市場的走向,王玉志說,要保持平穩健康的發展態勢。“我們支持包括剛需和改善需求在內的合理自住購房需求,同時要通過嚴格的信貸政策限制炒房。”今年我省將在“供給側”和“需求側”雙向用力,保持市場穩定。“我們將加強對各市市場的調研力度,加強監測和預警分析,合理引導購房者的消費預期,從而保證市場不會出現大起大落。”王玉志說。

2016年9月起,濟南出臺三輪限購政策,穩定市場。王玉志認為,2017年政策變動可能性不大。“目前我省市場總體比較平穩,調控政策也要相對穩定。”

雖然限購措施本身已經穩定了市場,但是為了未來房地產市場長期平穩健康發展,也要探索建立長效機制。張衛國認為,對大中城市來說,首先要讓大家的預期趨于理性,這需要政策的支持。“比如以后可以出臺房地產稅、房產繼承稅等,增加炒房的成本,有效遏制投機炒房現象。”他說,“如果政策、法律法規、稅收等措施都到位了,自然就沒法投機了。”

對庫存較大的中小城市,則需要通過市場機制作用微調,化解庫存。“通過政策和市場兩個組合,分類施策。”張衛國說。

對于2017年的樓市走向,張衛國很有信心,他表示:“客觀來看,平穩增長是比較靠譜的推測。”

在臨朐買90平以下房

契稅繼續全補貼

本報記者 蔚曉賢目前,省內樓市出現分

化情況,二線城市需要調控,而三四線城市則是另一番景象。

省政協委員、省住建廳廳長王玉志說,省內三四線城市和縣城,重點就是采取措施去庫存。

9日,齊魯晚報記者獲悉,為貫徹落實國家、省、市有關房地產去庫存的目標,臨朐縣出臺契稅補貼、農業轉移人口財政補貼、公積金貸款額度提高等多項政策。

對個人購買家庭唯一或第二套改善性住房,面積為90平方米以下的,給予實繳契稅額100%補貼;對個人購買家庭唯一或第二套改善性住房,面積90平方米以上的,給予實繳契稅額50%補貼。

對使用公積金購買首套普通自住房的最低首付款降為20%,放寬月收入認定和抵押房屋的條件,增加承諾人選擇,使賬戶余額不足貸款人享受到較高的貸款額度;把住房公積金貸款最高額度由原來的30萬元增加到40萬元;開展把商業銀行住房貸款轉為公積金貸款,減輕貸款人的利息支出等。有效期至2017年10月31日。

臨朐縣購房減免契稅等優惠政策從去年3月6日就已經開始實施,計劃至2017年3月1日結束。就在政策將要到期前,臨朐縣再次發文,契稅補貼等優惠政策延長至2017年10月31日,可見該政策實施效果不錯。

在山東,采取各種獎勵方式補貼居民購房的城市有不少,比如壽光,從去年4月5日開始施行房地產去庫存優惠政策,一度每平米最多可享受600元的優惠。

另外,去年,省內鄒城、即墨等地也有條件地對居民購房給予補貼。


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