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房地產進入白銀時代 康養、文旅地產或成黑馬

 

“認房又認貸”、“最長貸款期限由30年縮短至25年、“二套房首付提高至60%”……連日來,北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調控措施,讓關注樓市的百姓應接不暇,也讓人們意識到有幾個樓市正在呈現的發展趨勢。

趨勢一:一線城市全面進入存量房時代

對比此輪調控各大城市出臺的政策,論最嚴厲非北京莫屬:居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%……

嚴厲調控會否讓房價應聲而落?在一些業內人士看來,類似北京、上海、深圳這樣的一線城市,未來樓市將繼續趨于平穩,市場分化進一步加快。一線城市土地資源稀缺,新房供應越來越小,市場正在進入存量房時代。數據顯示,北京2016年二手房銷售套數是新房的4.7倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別是3.4倍和2.4倍。這樣的背景下,一線城市新房產品將呈現三個趨勢,一是高端化,二是大戶型化,三是科技化。

趨勢二:環一線、強二線城市在全國市場中的作用將不斷強化

一線城市樓市收緊以及成交轉淡,將會促使需求外溢,環一線地區以及部分熱點二線城市有望成為樓市成交中心。中國指數研究院報告認為,隨著城市軌道交通日益完善,一線城市郊區及周邊縣市與核心城區通勤時間縮短,將更有利于需求向周邊擴散,緩解一線城市的房價壓力,新一輪機會中,一線城市周邊區縣仍將是布局價值點。

“一線城市周邊縣市以及熱點二線城市蘊藏的投資價值依然誘人。”中冶置業投資開發部部長張鵬說。

事實上,開發商已經在環一線、強二線城市土地市場大量落子,數據顯示,過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%,而熱點二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。近年來,包括中冶置業在內的一些房地產商無論是成交量還是盈利都快速攀升,圍繞京津冀、長三角、珠三角地區加大土地拓展力度,深耕市場需求旺盛的一二線城市,獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優質地塊。

趨勢三:樓市長期需求走勢如何?還得緊盯“小學生”

基于市場供求,從更加長的時間段考量,未來全國各地城市市場長期需求將與“小學生增速”息息相關。

研究數據顯示,過去三年小學在校人數復合增速與房價漲幅相關系數達到0.66,兩者存在較高相關性。事實上,小學生數量增長最快的深圳、廈門也正是近幾年房價漲幅最大的城市,北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學生數量增速也基本與房價漲幅相吻合。

除了“小學生”外,另一個與房地產密切相關的因素是購買力。與一線城市相比,多數二線城市以本地需求為主,因此人均儲蓄存款余額反映城市購買力,杭州人均儲蓄余額緊隨一線城市,購買力支撐充足,南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下,但也支撐較強。

趨勢四:康養、文旅地產或成為樓市黑馬

近期包括萬達、恒大、融創、中冶置業在內的一批知名開發商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生態環境為賣點的康養、文旅地產項目,而種種跡象也表明,隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環境關注度提高,這類以環境為主要賣點的地產需求正在逐步升溫,有望成為市場黑馬。

據了解,中冶置業投資開發部部長張鵬正在積極開拓文旅康養地產、產業園區、主題公園、特色小鎮等新領域。以康養地產與文旅地產為例,中冶置業在煙臺的項目與中信國安集團、北大醫療合作,建立醫養結合的養老機構,打造以“機構養老+療養康復+居家養老+分時度假”為模型的全產業鏈康養產品。在承德興隆,將憑借優越的自然景觀優勢,引入北大附屬醫院、北大附屬實驗學校等資源,打造距離北京最近的山水棲居第一城。

趨勢五:房地產開發商將轉向多元化發展

最新公布的中國房地產百強榜單顯示,開發商隊伍正在呈現“強者恒強”的競爭格局。資料顯示,2016年百億級房企達到131家,較2015年增加27家,市場氛額接近50%,行業集中度加速提升,強者恒強態勢凸顯。

激烈的競爭中,開發商都在積極轉向多元化發展。中冶置業2012年以來,全面打造以中高端住宅為主,商業地產、物業管理為輔的“一主兩翼”業務體系,培育高端住宅、商業地產、中冶物業三大業務領域的競爭優勢:根據地域文化差異,由北往南分別創立高端住宅品牌;商業地產板塊方面,聯合全球優質資源打造“體驗式”商業品牌;中冶物業通過國際金鑰匙物業聯盟的成員認證,為社區業主提供國際標準“一站式”管家服務。2016年,在“一主兩翼”優勢逐漸顯現的背景下,中冶置業充分發揮產業整合優勢,進一步開拓文旅康養地產、主題公園新領域,實現從“一主兩翼”到“一主N翼”的拓展。

“新常態下,國內房地產市場長期供求結構發生改變,住房總量由‘整體供給緊缺’逐步轉向‘供求大致平衡’,行業告別高速增長的黃金時代,步入內生發展的白銀時代,升級轉型的步伐正在加快。”中冶置業營銷策劃部部長苑學斌說。

并購重組是眾多房企謀求多元化發展的一種重要手段。據不完全統計,房地產行業2016年發生并購案例近190宗,一些企業通過股權收購彌補市場拿地不足,擴大土地儲備,同時在競爭格局日益復雜背景下,通過并購擴大自身規模,以在未來競爭整合格局中占據話語權。


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