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孟曉蘇:房地產和基礎設施建設將是海南自貿區建設的重要物質支撐

文旅產業網3月3日三亞電 2月13日下午,中金鷹和平發展基金會自貿微論壇(以下簡稱“CGE自貿微論壇”)第二期在三亞市鳳凰島舉行。本屆論壇的主題是自貿區背景下海南房地產業發展策略與路徑高端對話,聽海南省金融發展促進會會長、中金鷹和平發展基金會投資委員會主席王一林與“中國房地產之父”孟曉蘇為海南房地產把脈,孟曉蘇認為房地產和基礎設施建設將是海南自貿區建設的重要物質支撐。


 

房改為二十年來中國經濟發展注入強大動力

對于房地產的地位和作用,孟曉蘇認為,房改二十年來,房地產有力帶動國民經濟增長,拉動了相關制造業的發展。孟曉蘇說,在海南剛建省不久,九十年代初期曾遇到嚴厲的房地產調控,由此造成海南經濟的長期低迷。面對九十年代中期國民經濟的困境,朱镕基副總理接受了我的建議,提出將住房建設培育為新的經濟增長點和新的消費熱點。

作為八十年代萬里同志秘書和九十年代房改課題組組長,孟曉蘇回顧了改革開放歷程。“四十年前改革開放是從農村起步,解決了前二十年的發展動力問題;二十年前的房改則為后二十年的發展注入了強大動力”。房改所啟動的巨大內需市場,拉動了中國原材料、重化工與各項制造業發展,現在中國的經濟強項,多數是由房地產與基礎設施建設拉動起來的。“房改前我國經濟總量是世界第七位,房改后從2000年開始,平均每兩年晉級一個位次。到2010年中國經濟成為世界第二,近年則進一步拉大了與后面國家的距離”。

產業經濟學有個理論,一個產業對GDP的貢獻達到5%就是支柱產業,我國房地產業早已超過這個數據。而在我國的地方政府收入中,土地出讓金與房地產稅收合計超過30%,在海南則達到50%。雖然房地產業經常遭到“輿論圍剿”,使社會不時陷入迷茫,但它在我國經濟發展中的重要地位和作用是客觀存在、不容質疑的。

衣食住行是百姓生活。實現溫飽后,“住”和“行”就成為人民幸福生活向往中的重要內容。房地產業不是經濟發展的‘毒瘤’,而是家常吃的米飯和饅頭。行業普遍共識認為,旅游房地產是中產階級出現以后的概念,是社會發展的自然規律,要允許他們到海南購房置業,這也是富裕起來中國人對美好生活追求的必然要求,并且旅游房地產是海南經濟發展的重要支柱產業。另外,海南發展旅游業與現代服務業都要有承載體,需要發展旅游房地產、醫療房地產、養老房地產、文化房地產、物流房地產和配套基礎設施。它們都是具有海南特點的實體經濟。換個“馬甲”可以,但實際上“馬甲”還是穿在房地產身上。要中國經濟不吃米飯饅頭都改吃“洋葷”,甚至是“無土栽培”的“太空食品”,不太現實。建設海南要秉持實事求是精神,專家建議一定要符合海南的實際。房地產投資與基礎設施建設,是海南未來經濟與社會發展中的實際支撐以及物質載體。

 

中國房價如“發泡水泥” 漲起來就結實地穩固在那里

“中國房價就像發泡水泥,漲到一定程度后就凝固了,結結實實地撐在那里。中國到現在為止,還沒有出現一次全國性的房地產泡沫。” 孟曉蘇指出,隨著經濟發展與人民生活水平的提高,房價整體也在上漲,沒有出現過一些國家和地區出現過的房價大幅度下跌和“泡沫破滅”的情況。日本房地產泡沫破滅是由于地價暴跌,我國則是由政府供地,價格持續上漲;美國經濟下滑源自房價下跌,使不少低首付、零首付的房屋斷供,而我國房貸首付款比例高到30-50%,怎么會產生銀行金融風險呢?而且在居民買房子不久,房價就上漲甚至幾年后翻番,居民還只需要根據與銀行的協議還本付息,增值的部分就全都歸購房居民了。

孟曉蘇認為,在以一手房供應為主的市場上,不會出現全國性的房價下跌;只有到了居民對新房的需求飽和,市場轉入以二手房交易為主的階段,才會出現房價有漲有跌的情況。1987年我國城鎮平均房價每平米僅430元,去年年底新房均價漲到每平米8735元,三十年里以每年10.5%的速度上漲。在著力抑制房價上漲的近幾年,前年平均房價上漲10.6%,去年上漲10.7%。我一直主張要把真實情況告訴居民,不要用“房價下跌”的不實說法去誤導百姓。

“住房市場體系與住房保障體系,二者相輔相成”,孟曉蘇說。在二十年前房改課題組所提出的房改方案中,就明確提出“市場提供商品房,政府提供廉租房”,近年國務院提出,“以市場為主滿足多元化需求,以政府為主提供基本保障”。在最近的中央經濟會議中又提出,“要完善住房市場體系和住房保障體系”。孟曉蘇認為,要區分“兩個體系”,明確政府與市場的不同職責,不能混同一談,海南應按照市場體系和保障體系的原則,建立如香港和新加坡的廉租房和組屋住房體系,保障當地居民和引進人才的居住需求。在完善住房保障體系的基礎上,商品房價格上漲就不會傷及普通百姓。


 

農民進城帶來大量房地產需求,房價不會下跌

“在樓市調整過程中,政府希望房價不要上漲過快,也不要下跌,這種情況對經濟發展有好處。”面對嘉賓的疑問,孟曉蘇信心十足。“這樣的局面不難實現。中國經濟目前還處在快速發展階段,青年人一般不會得老年病,這就是我的‘年齡段理論’”。他把房改才二十年的中國比喻為20歲的青年人,認為在城鎮化快速發展時期,中國不會出現日本房地產泡沫那樣的“老年病”。

他說,農民進城帶來了新的房地產需求。一方面是農民轉變為新市民需要買房,現在已出現不是返鄉過年,而是接父母來城市過年的情況,城鎮化發展逐漸進入新時期。另一方面,農民已提出了農村宅基地流轉的要求,如何實現農村集體建設用地的“三權分立”實現規范轉讓,已提到完善法律法規的日程上來。十八大以來已解決了一億多非戶籍人口進城落戶,今后每年還要有1000多萬人口進入城市,都需要進一步推動房地產發展與城市基礎設施建設來與之相適應。

 

各地房地產調控政策都應符合中央的新要求

從去年年底到今年年初,中央對房地產發展提出了新的要求。在中央經濟工作會議上提出這樣四句話:一是“要建立房地產市場平穩發展長效機制”;二是“明確房子是用來住的,不是用來炒的定位”;三是“因城施策,分類指導,夯實城市政府主體責任”;四是“完善住房市場體系與住房保障體系”。各地房地產調控政策都應符合中央的新要求。

海南有巨大的發展空間。海南的可用土地比臺灣島多一倍,而人口比臺灣少很多,在發展房地產業、旅游業、現代服務業等方面海南是不缺土地的。需要研究如何集約利用好土地,海南需要外延式擴張與內涵式發展相結合。在內涵式發展中可以看到,三亞市通過城中村改造,發掘了城市內部的土地資源,補償款足夠拆遷戶購買商品房。這堪為全國示范,既滿足了城市土地需求,又改善了原住民的居住條件。

海南發展對房地產依賴度高,這是以旅游業與現代服務業為主的特殊產業結構派生出來的。海南房價今后繼續上漲也是肯定的,“國際旅游島”與“自由貿易港”的發展必然會繼續提升海南房產價值。海南的房地產與基礎設施建設,現在不是多了而是還不夠。當然“炒房”行為要遏制,但外地人來海南購房不應過度限制。人民群眾養老休閑需要有“更舒適的居住條件、更優美的環境”,給海南送上門的錢海南不收,錢就會流到其它地方去,海南應該用市場的收入,增強財政的力量,并用于基礎設施建設和反哺保障住房體系的建立。海南轉型發展不能把洗澡水與孩子一起潑掉,不能“因噎廢食”而要“因城施策”。



中高收入人群進入海南,為發展現代服務業提供了條件

 

很多大陸人來海南買房,他們都是中等收入以上的人群,有的后來就在海南就業了,其中不少是海南需要引進的人才。孟曉蘇認為,海南不需要用“送別墅”的辦法來引進人才,許多人才已經通過買房、租房與旅游居住,主動進入了海南,而且居住時間已在延長,其中不少是專家教授、企業家、黨政干部,還包括黨和國家領導人。如何利用好這些候鳥型專家為海南發展服務?是需要研究的。未來海南自貿區(港)政策構建出更廣闊的發展空間,會吸引更多人才到海南來,較長時間居住或在海南就業。現在海南的現代服務業已初步發展,今后還會有著名院校、著名醫院來到海南開辦分校與分院,有更多金融機構設立在海南。孟曉蘇說,有了更多人口才有更多需求,需求會帶動海南現代服務業的發展,而且外來人口比原住民有更強支付能力,可以促進高端服務業的發展。隨著這些中高收入人群的更多進入,旅游業與現代服務業的發展才會有更好的市場條件。

在發展快的時候,有些配套設施一時跟不上是正常現象,但發現問題要趕快跟進、加快補齊,哪怕被動一點,只要自覺跟進就行。比如海南的物價問題,海南蔬菜不少是從大陸運進來,把海南的物流理順,包括打通“最后一公里”,物價水平是可以穩住的。再說,旅游地的物價一般都會高一些。“我到夏威夷旅游時看到,那里的物價比美國本土貴不少,但是那里旅游人口八倍于本地人口,旅游人口到當地花錢,雖然拉高了物價,但是讓本地人的收入增加了不少,形成了新的價格體系。” 孟曉蘇認為,馬云將互聯網虛擬經濟鏈接到物流實體經濟,這是獨特的創造。我希望通過多種方式將雙向物流打通,讓海南物價能夠在供給充分的條件下有所回落。


海南對房地產業的自覺調控有利于保持平穩發展

中央提出海南在產業結構方向上,要著重發展旅游業、高新技術產業與現代服務業。孟曉蘇認為,海南的自由貿易區(港)不能以傳統制造業與轉口貿易為主。在高新技術產業中特別要發展航天產業,因為海南有了文昌航天發射基地,就有條件發展與航天相關的研發與生產、拓展航天旅游。海南發展旅游業需要大量投入,包括旅游設施投入與房地產投入,發展現代服務業更需要投入,建設醫院、學校、體育設施,都需要相關房地產業發展的支持。這樣就可以既把握未來的發展方向,同時也可穩固地站在海南現有發展基礎之上。對于房地產在海南的重要地位,應予以足夠的重視。

在如何規范發展海南房地產的問題上,孟曉蘇很認可海南省政府在房地產發展中所把握的節奏。房地產給地方政府帶來的風險主要不是市場風險,而是上面政策多變的風險,海南在這方面吃過大虧。吸取了歷史上幾次房地產快速發展的經驗教訓,海南對房地產發展的自我調整與自我控制力極強。有這樣的主動調控,我認為主管部門不必對海南有太大的擔心,不要總想通過“約談”,用“一刀切”改變“因城施策”的正確政策。至于如何把握調控節奏,他相信睿智的海南省政府領導人會有很好的辦法。

孟曉蘇說,不要被一些模糊說法所忽悠,比如用三亞市居民的收入水平去跟高價海景房的房價進行對比,搞出不符合實際的“收入房價比”。三亞樓市是一個典型的“二元結構”,外來購房者與本地居民購買的不是同類房屋。在這種情況下,特別要強調完善“兩個體系”,即“完善住房市場體系與住房保障體系”。市場化的海景房房價上漲了,對本地居民沒有壞處反而有好處。政府的土地收入與相關稅收由此增加了,就可以拿出更多資金投入保障性住房建設,更好滿足本地居民的拆遷安置等保障性住房需求。


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