精准单双中特公式计算

藍城集團執行總裁傅林江:我們拒絕了一半以上的小鎮項目

 在傅林江辦公室外等待采訪的半小時里,帶著項目來談小鎮合作的委托方絡繹不絕。

身為藍城集團執行總裁的傅林江,接待這些滿懷期望的遠方來客成為他的一項日常工作。

自從宋衛平宣布了他雄心勃勃的“百鎮萬億”計劃之后,“小鎮”一夜爆紅,乃至一些不著邊際的大盤,也悄悄地在案名里加入了“小鎮”兩字,搖身一變卷入了這股新浪潮。

但沒有人懷疑,藍城現在幾乎已經成了小鎮的代名詞。

從杭州桃李春風到莫干山的觀云小鎮,乃至遠在成都的多利桃花源,藍城每一個理想小鎮的曝光,都會在都市叢林里蕩開層層的曼妙漣漪,也讓那些握著巨幅土地卻一籌莫展的投資商看到了希望之光。

 

我們拒絕了一半以上的項目。 ”傅林江告訴我們。

如果這是一場戀愛,藍城的小鎮已經有了明確的“擇偶標準”:在大城市周邊,交通距離市區一個小時內,土地規模在兩三千畝以上(極個別情況考慮一千畝左右),自然環境宜居宜游,當地有一定購買力……

不過,這只是一個最基本的條件。

過了這關之后,還需要經過藍城小鎮立項委員會資金管理委員會依次審批通過。

最后一道關口,自然是藍城集團董事長宋衛平。這位以眼光挑剔著稱的大BOSS,對所有的小鎮立項擁有一票否決權。

 

盡管每一個小鎮的誕生都要大費周章,但是藍城的小鎮計劃仍以驚人的速度在推進。

“現在正在建設的小鎮項目已經有10幾個,兩三年時間可能會達到20-30甚至50個小鎮。”在傅林江看來,原本十年百鎮的時間表,很有可能會提前完成。

這些星布在全國各地的藍城小鎮,生長在形態各異的地貌之上,有著田園般的自然風光和夢幻的房產品,但是最吸引人的,卻是藍城小鎮對生活方式的描摹。

做小鎮如果只想著賺錢,那90%都會失敗,做小鎮一定要有念想!”在一次發布會上,宋衛平做下了斬釘截鐵的結論。

他口中的念想,就是改變城市和農村,改變一部分人群的生活形態。

為此,在前端,藍城成立了一個生活建筑研究院,由藍城召集的一批博士生和碩士生,專門研究小鎮的生活空間、商業配套如何開發。

在后端,藍城還成立了一個綜合生活服務公司,解決從營銷開始到物業管理、小鎮商業運行、大健康服務、資產管理等等小鎮生活中的實際需求。

 

在杭州的桃李春風,藍城在小鎮生活這一領域的超前探索,將會最先呈現出來。

到明年下半年一期交付之后,你可以在桃李春風看到農莊、教堂、靜修堂、高爾夫練習場、2.4公里的塑膠環形跑道以及健康管理中心,也可以看到耗資5000萬打造、專程從英國請來園長的蒙氏幼兒園

小鎮生活中心,有醫院、商場、菜場、餐飲店、茶吧、書吧、電影院、咖啡吧、理發店、寵物店等各司其命的生活配套……

而在這些背后,是藍城研發多年的大數據管理平臺和整套的服務體系支撐。

業主自治將會是藍城小鎮的另一個標簽,由小鎮居民組成的“生活設計委員會”,將成為小鎮生活的設計師,自主決定這個群體的未來。

形形色色的社群組織,將在小鎮居民之間勾織出盤根交錯的紐帶。

在還沒交付的當下,桃李春風的800多戶業主們,已經組建了各種社群。這些自命為“春風俠”的未來鄰居,已經在一次次的社群活動中形同莫逆。

當然,作為一個新生的事物,藍城的小鎮之路上依然有很多問題有待解決。比如因迥異于傳統地產開發的模式而帶來的人才缺口……

但是誰會否認,這是一條光明與夢想之路呢?

以下為新浪樂居對話傅林江實錄

新浪樂居:之前宋衛平董事長提出了“百鎮萬億”計劃,到目前為止進度如何?

傅林江:藍城“百鎮萬億”計劃展開以后,原來做的過程當中已經有十幾個項目,現在正在洽談的項目達到了30幾個。

新浪樂居:當初提出“百鎮萬億”是一個十年的規劃,有沒有具體的分解步驟,到比如一年需要達到多少個?

傅林江:原來宋衛平董事長對我們的要求,是每年有十個小鎮的發展規劃,這樣十年下來做到100個項目。

但從現有的情況來看,可能在兩三年達到三十到五十個小鎮,所以速度可能會提前,現在全國各地來洽談的項目也非常多。

新浪樂居:在洽談的過程中,被你們拒絕掉的項目是怎么樣的?

傅林江:拒絕掉的項目估計在一半以上。因為在小鎮選擇過程當中,第一我們有基本標準,第二我們要經過兩大委員會嚴格的投票表決。

標準方面,我們要求小鎮要在大城市的周邊;交通距離市區基本在一個小時以內,出行便利;土地規模在兩三千畝以上,當然特別情況下一千畝左右可能也會考慮;當地到有一定的購買力,因為小鎮做完以后沒有人住的話會是很大的問題;宜居、宜游。

此外,所有項目要經過兩大委員會表決。一個是小鎮立項委員會,我們在前期測算的基礎上,立項委員會七人領導小組投票表決,表決同意了這個項目才可以立項。

表決通過的項目我們會做進一步的策劃規劃和商業洽談,到一定階段以后將進入項目的資金管理委員會。這時主要考慮目本身經濟價和今后運行情況的測算。

資金管理委員會七人領導小組通過以后,就交給宋衛平董事長,由他來決定做不做,他擁有一票否決權。

 

新浪樂居:也就是說你們已經有一個完整的決策體系了?

傅林江:對,我們現在不是盲目的機會主義,誰有一個項目來我們就做。如果誰的項目來都做,我們今年已經一百個項目了,但最后做到怎么樣那就不知道了。

經過篩選以后,現有的小鎮系列里面一定都是健康的、能夠穩健發展的小鎮。

新浪樂居:記得宋衛平董事長也說過,藍城小鎮最終不會靠賣房子來賺錢,那你們如何去盈利?

傅林江:小鎮的盈利模式里有三塊內容:第一塊,是居住空間的出售;第二塊,是小鎮運行中商業運營的收入;第三塊,在小鎮配套服務內容當中,大健康管理、金融服務、資產管理等增值服務的收入。

所以現在我們提出來,我們不是造空間賣房子,我們是造生活,把生活元素造出來,把生活方式賣出去,所以我們的盈利模式今后一定是在服務上面。

新浪樂居:如果是以服務為盈利點,意味著你們在交付后期也要有很大的投入?

傅林江:我們一直在探討這個問題,宋衛平董事長也給我們提出,讓我們有高度思想準備——小鎮營造不是按原來傳統造房子的思維模式去做,這種模式小鎮是做不好的。

因為小鎮里面存在著教育、文化、旅游、安全、醫療、生活、時尚、商業等等元素,如果小鎮要管理,相當于需要一個縮小版的政府機構。

今后我們一個小鎮居住1到3萬人,而現在一個鄉鎮、城鎮也就是1到3萬人,它們會有一個強大的鎮政府,公檢法都有,那我們小鎮里面怎么派?這是一個非常大的挑戰。

為了解決這個問題,我們在小鎮管理中設立了兩大中心。

第一個是生活建筑研究院,集聚了原來藍城、綠城集團相關聯的一批博士生和碩士生,專門研究小鎮在開發過程種生活空間、商業配套、環境道路、一些設施設備如何去設計,以實現高質量的理想生活方式。

第二個是綜合生活服務公司,它主要解決從營銷開始到后面的物業管理、商業、大健康的服務,以及商業運行和資產管理等等。

我們成立兩大體系以后,為小鎮的營造和運行提供組織保證。

 

新浪樂居:既然模式完全不同,是不是意味著小鎮的人才需求也與傳統地產開發不同?

傅林江:人才問題確實是小鎮運營過程中的大問題。

小鎮提供的服務不是原來常規的物業服務。常規的物業服務是保潔、保安、維修等簡單人員的配置,現在我們要保大健康管理、保園區的文化建設、保我們的居家照護,以及金融資產的管理,包括我們今后的農業配送……

我們要解決吃的問題,解決精神上的問題,解決健康和長壽的問題。這里面需要綜合性的人才,跟傳統房地產行業差別非常大。

這對我們是一個考驗,但我認為也是一個非常大的機遇,因為現在全國真正系統性做小鎮的開發商,據我了解還沒有。

 

新浪樂居:很多人對于小鎮這個概念可能還是非常模糊,畢竟還沒有眼見為實的交付物。所以我特別想知道,接下來哪個項目會率先交付,可以展現小鎮生活?

傅林江:我們現在在做的10幾個個小鎮里面,最快的可能就是杭州桃李春風。

明年的下半年,桃李春風第一期亮相以后,小鎮中心、健康管理中心,包括大數據管理和后臺整套的服務體系將會全面展開,投入市場。

在這里,我們投資5千多萬開辦了12班的幼兒園,將引進蒙氏教育,幼兒園園長已經從英國選定了,是一個教育背景畢業的碩士生。幼兒園的老師們在桃李春風把房子都買起來了,他們的決心很大。

另外,桃李春風的小鎮中心對人們生活的需求已經有了全面的考慮。

比如這里會有茶吧、書吧、咖啡吧、理發店、餐飲店、電影院等等,我們考慮到小鎮里面一定有很多狗,現在我們在引進國際品牌的寵物店,涵蓋狗糧、寵物衣服、美容,包括寄養以及寵物醫院等。

因為這些都是在規劃設計中要提前考慮的,如果到后面再去做,主體流線和裝修都會出問題。

在招商的時候我們不是誰來買就賣,我們要求一定要按照我們設定好的領域匹配。

比如這個地方是開寵物店的,那就只能開寵物店,因為開寵物店的地方是特殊設計的,你不能到另外一個地方去開。

這邊肯定是洗衣服的洗衣店,因為洗衣店的下水管道水的處理方式不一樣,它的水不能夠和一般的水混合在一起。

另外我們會做一個教堂,一個敬修堂和農莊,希望大家能夠有休閑、靜心養生的地方。

服務內容方面,今后在這里會有大健康管理體系和一個五星級的護理院和日間照料中心。

以后在整個社區的管理當中,我們今后會有大量的機器人來替代保安做社區管理。

 

新浪樂居:社群組織,似乎也成為了小鎮中非常重要的存在?

傅林江:宋衛平董事長要求我們每個社區里面,都要設立生活設計委員會,委員會的主任、副主任都是業主擔任,這意味著小鎮里面的生活怎么去打造,是我們業主自己來設計。

此外在社區文化建設過程當中,我們建立了大量的社區組織。

桃李春風的社區組織非常活躍,因為已經有800多套房子賣掉了,雖然現在沒有入住,但他們周末都會組織各種活動,人與人之間已經非常熟悉,相互之間建立了友好的關系。

未來在桃李春風,我們會建立“時間銀行”,設立是虛擬的“桃李春風幣 ”,只要大家為社區來做義工服務,我們就給他“桃李春風幣 ”,它不是錢,但是可以用來“購買”別人的義工服務。

這純粹是利用大家碎片化的時間和自己的專業特長,進行勞動交換,同時也是為社區服務。

這個模式國外已經做得非常成熟了,目前國內在這方面做得好的還不多。

 

新浪樂居:現在看到的藍城小鎮,好像都會有農莊,這會是未來小鎮的基本配置嗎?

傅林江:桃李春風最遺憾的就是沒有農田,但在其他小鎮都會有呈現。

比如春風長樂也好,春風江南也好,包括德清的觀云小鎮、廈門的桃李春風、北京的桃李春風、成都的多利農莊等等,在小鎮中心都會展示農業。

作為傳統房地產開發商轉型的企業,我們可能又走在了前面。

因為宋衛平董事長對農業的關注程度十分高,他對解決現在農民、農業、農村問題,和生產、生活、生態問題,號稱“三農”、“三生”問題有一種特別的情節。

所以他現在把農業部的一些院士級科學家和浙江省農科院的一些科學家們集合起來,打造了藍城農業科學研究院,專門研究種子種苗、種子管理、土壤監測以及以后農業新產品的研發等等。這些對農業提升產量和農業發展打下了很好的基礎。

新浪樂居:除了農業,小鎮還有沒有考慮加入其他的產業?

傅林江:我們現在慢慢往文旅方向走,最近我們有幾個大的合作項目中,主要是和幾個旅游項目談。

我們的小鎮一定不是一個孤立體,一定是一個有非常好的居住空間和很好的商業配套,和可能有一個都市農莊的體現,和大健康管理體系以及我們這套互聯網大數據的應用,復合在一起的生活和產品融合的綜合體,最后形成一個旅游風景點。

我們也研究了世界上比較有特色的小鎮,比如像法國的巴登巴登、依云小鎮等,小鎮本身是一個生命體,它是有活力的、有靈魂的,它不是一天就能成為一個非常活躍的小鎮。

國外有些小鎮的生命體,到現在為止成長了幾十年,才形成了兩到三萬人的小鎮。

但是你在小鎮的營造和頂層設計的時候,一定是要把小鎮的活力做出來。一個小鎮里面一定有一個靈魂,一定有它的內在文化底蘊,這些都做了以后小鎮才有活力。

現在很多開發企業,認為做一個小鎮把空間造完,把房子賣掉,這個小鎮就做好了,不是的。

你做的小鎮空間賣完了以后,后面人們生活得是不是愉悅的?是不是快樂健康的?這些問題全都要考慮好。

所以我們的理念和情懷一定要是超前的,不然做出來的一定還是傳統的房地產開發。

 

新浪樂居:現在我們也看到,決策層也逐漸關注起小鎮的建設。在藍城小鎮的建設過程當中,有沒有政府部門會給予支持?

傅林江:在特色小鎮建設過程當中,我認為最重要的是政府的支持。如果沒有政府的支持,光靠企業去做一個小鎮是非常難的。

這里有兩個問題。

一個問題是政策上,不是說政府給我多少土地獲取的優惠,而是我的大規劃做完以后,政府后續的支持。

一旦政府支持的方向偏移了以后,比如產業政策偏移、或者政府對我們的規劃進行調整,那這個小鎮就只能做一半,這是最大的一個挑戰性問題。

另外一個問題,國家現在強調的特色小鎮,完全是以經濟屬性為主題的,以產業為主體來引導小鎮的做法。

我們認為在小鎮建設過程當中,定位應該是社會屬性,我們是解決人類生活質量的提升、生存環境的改變、人的生存方式的轉變,應該從這個角度來考慮。

后面帶來的是什么?才是經濟屬性。

就是把我們人的生活改變了,企業家們到這里來了、創業人群在這個小鎮里面生活下來了,它所帶來的就是產業。當然我們的小鎮建設中,養老、大健康、教育和旅游本來就是產業。

 

新浪樂居:一個好的小鎮需要有一定的成長周期,所以整體資金投入勢必也非常大。那么在資本方面,你們如何來銜接?

傅林江:小鎮發展確實是一個漫長的過程,現在資本層面,一個我們設立了一個發展基金,基金模式基本上是一個項目、一個項目來做。

因為我們現在的小鎮基本上在大城市的周邊,相對土地價格不是很高,所以投資量不是太大。

另外一個是一個小鎮本身的投資,我們滾動開發的資金量估計上百億左右,但一次投資量不會超過5-10億,不像城市里面的地產操作。

我們是從滾動開發的角度去思考這個問題的,現在解決資金問題,基本上是基金加自有資本投入。

新浪樂居:其實現在已經有越來越多的開發商涌入了小鎮的建設浪潮之中,作為這一領域的先行者,你們如何看待這一現象?

傅林江:首先,我們歡迎所有的有志于小鎮開發的企業家們,共同去參與小鎮的開發建設,希望大家一起做。

因為中國發展過程中,想要改變城市面貌、鄉村面貌和人們的生活方式,需要的是大量企業家的努力,靠一個企業是做不了事的。

同時我們不能完全以小鎮開發為名義,去圈一塊地,最后變成一個小鎮房地產。

這個過程中不僅是政府要有所控制,開發商也要有這種責任心去做,否則小鎮變成原來開發區的升級版,或者又成了一個城市房地產,最后可能又變成空城,造成一系列的后遺癥。


精准单双中特公式计算 快赢十一选五软件 时时彩如何计算号码 北京33彩票走势图 老时时彩360下载 辽宁快乐12关注号 齐鲁风采中奖号码 吉林快三开奖结果 加拿大pc28走势图怎么看 湖北11选5技巧与方法 时时彩平台程序开发